Reforma Tributária e Locação de Imóveis: efeitos da regra de transição prevista na LC 214/2025
- Equipe Teruel
- 27 de nov. de 2025
- 4 min de leitura
Atualizado: 7 de jan.
A recente aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta parte da Reforma Tributária no Brasil, promove profundas mudanças na tributação sobre o consumo — com impactos significativos em diversos setores da economia. No setor imobiliário, especialmente nas operações de locação de imóveis, as implicações são relevantes e exigem atenção imediata de empresas e investidores para a preservação da competitividade e da rentabilidade.
Tradicionalmente, pessoas físicas arcavam apenas com o IRPF sobre os aluguéis recebidos, enquanto pessoas jurídicas eram tributadas pelo IRPJ, CSLL e pelas contribuições ao PIS/COFINS, com alíquotas consideravelmente menores que as previstas no novo modelo. Com a reforma, esse cenário muda de forma substancial.
Um dos pontos centrais para a atividade de locação é a incidência dos novos tributos CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), cuja alíquota estimada é de 28%, podendo ser reduzida em até 70% para as operações de locação — resultando em aproximadamente 8,4%, conforme o artigo 261, parágrafo único, da LC 214/2025. Apesar da redução, ainda assim se projeta um aumento relevante da carga tributária sobre a atividade.
Entretanto, a legislação instituiu uma regra de transição estratégica, prevista no artigo 487 da LC 214/2025, que pode gerar economia tributária importante para contratos de locação firmados até a data de publicação da lei, em 16/01/2025.
Para mitigar os impactos imediatos e garantir segurança jurídica às locações com prazo determinado, celebradas antes dessa data, o artigo 487 estabelece a possibilidade de manutenção da alíquota reduzida de 3,65% (equivalente ao antigo regime cumulativo de PIS/COFINS), até o término contratual, desde que atendidos os requisitos legais:
Contratos de locação não residencial
Benefício válido até o fim do prazo original do contrato, desde que:
o contrato tenha sido firmado até a data de publicação da lei, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica; e
o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à RFB e ao Comitê Gestor do IBS conforme regulamento.
Contratos de locação residencial
Benefício válido até o fim do prazo original ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro, desde que:
o contrato tenha sido firmado até a data de publicação da lei, com comprovação por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovação de pagamento do aluguel até o último dia do mês subsequente ao primeiro mês contratual.
A partir da implementação do novo sistema tributário, em 2026, os novos contratos de locação passam a estar sujeitos à alíquota integral de IBS e CBS, alterando de forma definitiva a dinâmica fiscal do setor. Assim, o artigo 487 funciona como um mecanismo de transição para preservar condições mais vantajosas nos contratos já vigentes.
Diante desse cenário, é essencial que os contribuintes potencialmente impactados pelas mudanças realizem um planejamento estratégico para se adaptarem ao novo modelo de tributação e aproveitarem, quando possível, as regras de transição ora vigentes.
Nota fiscal
Considerando o artigo 4° da LC 214/2025, haverá incidência de IBS e CBS, nas operações de locações:
Art. 4° O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou com serviços.
(...)
§ 2° Para fins do disposto neste artigo, considera-se operação onerosa com bens ou com serviços qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo o decorrente de:
(...)II - locação;(...)
Em relação as alíquotas, para 2026 será 0,1% para IBS e 0,9% para CBS. (art. 343 e 346 da LC 214/2025).
Além disso a atividade de locação terá uma redução de alíquotas de IBS e CBS em 70%, conforme artigo 261, parágrafo único da LC 214/2025.
Desta forma, o sujeito passivo do IBS e da CBS, ao realizar operações com bens ou com serviços, inclusive exportações, e importações, deverá emitir documento fiscal eletrônico.(artigo 60, da LC 214/2025).
A partir de 2026, os principais documentos fiscais deverão ser emitidos com destaque da CBS e do IBS, individualizados por operação, conforme as regras e leiautes definidos em Notas Técnicas específicas de cada documento, que ainda serão publicadas, conforme Comunicado Conjunto CGIBS/RFB 01/2025 e (Lei Complementar nº 214/ 2025), que regulamentou a Emenda Constitucional nº 132 (Reforma Tributária do Consumo).
A partir de 1º de janeiro de 2026, os seguintes documentos fiscais eletrônicos deverão ser emitidos com destaque da CBS e do IBS, e serão autorizados nos termos das Notas Técnicas específicas:
(...)
Sendo para atividade de locação de imóvel:e) Nota Fiscal de Serviço Eletrônica – NFS-e;
Será o preenchido o "Grupo de Informações de Operações Relacionadas a Bens Imóveis, Exceto Obras";
Será indicado a NBS: 1.1002.10.00 (imóveis residenciais) ou 1.1002.20.00 (imóveis não residenciais);
Será indicado o CTN: 99.03.01 "Locação de Bens Imóveis".
Considerando que o ano de 2026 será o ano de teste da CBS e do IBS, o contribuinte que emitir documentos fiscais ou declaração de regimes específicos observando as normas e notas vigentes, estará dispensado de recolhimento do IBS e da CBS, porém, ainda sim será obrigado ao destaque de IBS e CBS nas notas, de acordo com o artigo 60 da Lei Complementar nº 214/ 2025.
Base legal: citada no texto